饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)在(zài)内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产经作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出(qí)转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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